Ekonom Optimistis Ekonomi RI, tapi Kepastian Hukum Jadi Risiko InvestorBukan Cuma DBH, DEN Ingatkan Nikel RI bisa Terjegal Aturan Pasar Eropa
Karena itu, angka 2,75 persen perlu dibaca sebagai bunga awal, bukan serta-merta bunga yang akan dibayar debitur dengan besaran sama sampai kredit lunas.
Struktur bunga dan kenaikan angsuran menjadi penting karena menentukan total biaya yang harus ditanggung selama masa kredit.
Sebagai pembanding, skema KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahanyang dikelola BP Tapera menetapkan bunga 5 persen flat dan tetap sepanjang tenor, dengan tenor maksimal 20 tahun serta uang muka mulai 1 persen.
Perbandingan tersebut menunjukkan bunga awal 2,75 persen memang lebih rendah daripada bunga FLPP. Namun, keduanya tidak sepenuhnya identik.
FLPP merupakan skema pembiayaan rumah subsidi dengan bunga tetap sepanjang masa kredit, sementara penawaran dalam expo memiliki berbagai produk pembiayaan dari bank dan dapat menggunakan struktur bunga bertahap.
Dengan kata lain, calon pembeli tidak cukup melihat angka bunga awal.
Lama periode bunga tersebut berlaku, bunga setelah masa promo, tenor, serta biaya tambahan justru menentukan apakah sebuah KPR benar-benar murah sampai akhir masa pinjaman.
Kapasitas pembiayaan juga menjadi persoalan tersendiri. Hingga 31 Juli 2026, pemerintah telah menyalurkan KPR subsidi untuk 121.363 unit rumah.
Pada saat yang sama terdapat pipeline permintaan sebanyak 162.010 unit dan pasokan rumah yang tersedia sebanyak 21.077 unit. Jika ketiganya diperhitungkan dalam akumulasi operasional, angkanya mencapai 183.087 unit.
Angka tersebut perlu dilihat berdampingan dengan besarnya kebutuhan nasional. BPS mencatat backlog kepemilikan mencapai 9,29 juta rumah tangga pada tahun yang sama.
Artinya, persoalan perumahan tidak berhenti pada menyediakan produk dengan harga dan bunga yang menarik, tetapi juga bagaimana pembiayaan dapat menjangkau kebutuhan dalam skala yang jauh lebih besar.
Tekanan kebutuhan juga terlihat dari program Bantuan Stimulan Perumahan SwadayaKementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menetapkan kuota awal 400.000 unit pada 2026, tetapi hingga akhir Juli menerima 1.898.275 usulan.
Jumlah usulan tersebut hampir 4,75 kali lipat dari kuota yang tersedia.
Dari hampir 1,9 juta usulan tersebut, sebanyak 142.322 unit telah memenuhi persyaratan setelah verifikasi, sementara 113.047 unit telah ditetapkan sebagai penerima bantuan.
Pada tahap fisik, 4.225 unit tercatat telah selesai 100 persen per 31 Juli 2026.
Data tersebut memperlihatkan adanya kesenjangan antara permintaan dan kapasitas intervensi.
Bahkan ketika harga dan pembiayaan tersedia, kebutuhan masyarakat terhadap hunian layak masih jauh lebih besar daripada kapasitas program yang dapat disalurkan dalam satu tahun.
Di sisi lain, kondisi perumahan nasional sebenarnya menunjukkan perbaikan. BPS mencatat akses rumah layak huni meningkat dari 68,40 persen pada 2025 menjadi 70,30 persen pada 2026.
Perbaikan juga terjadi pada ketahanan bangunan, luas lantai, akses air minum, dan sanitasi.
Artinya, pasar perumahan Indonesia menghadapi dua persoalan sekaligus. Sebagian rumah tangga masih membutuhkan rumah pertama, sementara jutaan rumah tangga lain membutuhkan peningkatan kualitas hunian.
Dalam konteks itu, rumah dengan harga Rp120 juta dan skema pembiayaan berbiaya rendah dapat menjadi salah satu opsi untuk memperluas akses kepemilikan.
Tetapi efektivitasnya pada skala nasional tetap bergantung pada kemampuan pemerintah, perbankan, dan pengembang memperbesar pasokan sekaligus menjaga agar pembiayaan tetap terjangkau.
Disclaimer
Seluruh informasi yang disajikan dalam artikel ini bertujuan untuk menambah wawasan dan referensi pembaca mengenai pasar modal, ekonomi, bisnis, dan investasi.
Informasi, opini, maupun analisis yang dimuat tidak dapat dijadikan sebagai ajakan, rekomendasi, atau saran untuk membeli maupun menjual instrumen investasi tertentu.
Setiap keputusan investasi sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing pembaca. tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian maupun konsekuensi yang timbul dari penggunaan informasi dalam artikel ini.