H20 Hari Pertama Hasilkan 39 Kerja Sama Halal InternasionalPLTS Atap dan Ambisi ESG Transmart di 16 Lokasi
First REIT juga mencatat nilai appraisal Lippo Plaza Kupang sebesar SGD29,7 juta per 31 Desember 2025. Valuasi tersebut dilakukan oleh Newmark untuk kebutuhan pelaporan First REIT.
Dalam dokumen valuasi independen yang disiapkan KJPP Willson dan Rekan bersama Knight Frank, objek Lippo Plaza Kupang dan Siloam Hospitals Kupang dinilai untuk kebutuhan divestasi dengan tanggal valuasi 2 Januari 2026.
Dari sini muncul pertanyaan yang lebih relevan bagi investor. Kalau hak komersialnya dihargai hampir setara dengan nilai appraisal, apa sebenarnya alasan First REIT melepasnya?
Jawabannya tidak sepenuhnya misterius. First REIT memang sedang melakukan divestasi sejumlah aset di Indonesia.
Dalam presentasi 1H 2026, First REIT mencatat Lippo Plaza Kupang sebagai salah satu dari tiga non-core properties yang dilepas, bersama Lippo Plaza Baubau dan Hotel Aryaduta Manado.
Untuk Lippo Plaza Kupang, nilai prepaid lease atas commercial rights ditetapkan sekitar SGD29,1 juta.
Rangkaian divestasi tersebut bahkan dirancang untuk membawa First REIT keluar sepenuhnya dari portofolio Indonesia apabila seluruh transaksi dan opsi yang direncanakan selesai.
Nilai keseluruhan divestasi yang telah disepakati mencapai sekitar SGD471,5 juta, sementara aset rumah sakit yang masuk dalam rangkaian divestasi bernilai sekitar SGD389,2 juta.
Ada satu angka lain yang membuat cerita Lippo Plaza Kupang tidak sesederhana transaksi properti biasa.
First REIT mencatat adanya tunggakan sewa dari PT Metropolis Propertindo UtamaPer 31 Desember 2025, tunggakan tersebut mencapai sekitar Rp89,25 miliar atau SGD6,87 juta.
Dari jumlah itu, sekitar Rp43,37 miliar atau SGD3,34 juta berkaitan dengan komponen mal, sedangkan sekitar Rp45,89 miliar atau SGD3,53 juta berasal dari properti rumah sakit.
Situasinya belum sepenuhnya selesai pada pertengahan 2026. Dalam presentasi First REIT, tunggakan sewa MPU per 30 Juni 2026 tercatat sekitar SGD7,7 juta, dengan masing-masing sekitar SGD3,8 juta berasal dari komponen mal dan rumah sakit.
First REIT menyatakan rangkaian transaksi divestasi tersebut memungkinkan pemulihan penuh atas tunggakan sewa yang ada.
Artinya, dari perspektif First REIT, pelepasan Lippo Plaza Kupang bukan cuma soal menjual atau mengalihkan sebuah properti.
Transaksi tersebut juga berada dalam agenda yang lebih besar untuk merapikan portofolio Indonesia sekaligus menyelesaikan persoalan piutang sewa.
Lalu bagaimana dengan LPKR?
Di sinilah investor perlu menahan diri untuk tidak buru-buru menghitung transaksi Rp403,8 miliar sebagai mesin laba baru.
Keterbukaan LPKR menyatakan transaksi tersebut tidak memberikan dampak material terhadap kegiatan operasional, aspek hukum, kondisi keuangan maupun kelangsungan usaha perseroan.
LPKR juga menyebut transaksi berada di bawah 20 persen ekuitas sehingga tidak masuk kategori Transaksi Material berdasarkan POJK 17/2020.
Dengan demikian, pertanyaan paling menarik justru belum bisa dijawab dari keterbukaan transaksi kali ini.
Berapa pendapatan yang nantinya bisa dihasilkan BSS dari hak komersial Lippo Plaza Kupang dan seberapa besar kontribusinya terhadap kinerja LPKR?
Data publik yang tersedia saat ini belum memberikan angka revenue atau laba khusus Lippo Plaza Kupang yang nantinya akan masuk ke LPKR.
Rental income SGD5,5 juta yang dicatat First REIT juga merupakan angka gabungan rumah sakit dan mal, sehingga tidak tepat dijadikan proyeksi pendapatan baru LPKR.
Karena itu, Rp403,8 miliar memang merupakan angka transaksi yang besar secara nominal, tetapi belum otomatis berarti tambahan laba dengan nilai yang sama besarnya.
Yang dibeli adalah hak ekonomi atas properti dengan masa lease yang tercatat sampai Desember 2030, sementara nilai manfaat ekonominya ke LPKR masih harus terlihat dalam laporan keuangan berikutnya.
Di sinilah cerita Lippo Plaza Kupang menjadi menarik bagi investor. First REIT sedang keluar dari aset non-core Indonesia, sementara hak komersial salah satu aset tersebut berpindah ke entitas dalam kelompok usaha LPKR.
Harganya hampir setara dengan valuasi independen, asetnya tetap menghasilkan pendapatan sewa, tetapi kontribusi finansialnya bagi LPKR masih menjadi bagian yang belum terbuka.
Disclaimer
Seluruh informasi yang disajikan dalam artikel ini bertujuan untuk menambah wawasan dan referensi pembaca mengenai pasar modal, ekonomi, bisnis, dan investasi.
Informasi, opini, maupun analisis yang dimuat tidak dapat dijadikan sebagai ajakan, rekomendasi, atau saran untuk membeli maupun menjual instrumen investasi tertentu.
Setiap keputusan investasi sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing pembaca. tidak bertanggung jawab atas segala bentuk kerugian maupun konsekuensi yang timbul dari penggunaan informasi dalam artikel ini.